こんにちは！ラシイエです！本日は「プレジスト」より「賢い選び方」入門という記事のご紹介です。
人生で一番大きな買い物と言われるマイホーム、首都圏では住宅価格が上昇する一方、郊外や地方は空き家が増えはじめている。自然災害も多発し、被害に遭う家をよく目にする。こんな時代に、どのように家を選んだらよいのか、損しない初めての住宅選びについて専門家に話を伺った。
【どんな間取りが長く住めるか】
結婚した、子どもが生まれた。「マイホームを買おうかな」という気になるのは、こんな幸せいっぱいのときだ。しかし、いざ住み始めてから「家選びに失敗した」「ローンを組むまえにもっとよく考えればよかった」と後悔する人が後をたたない。
特によくあるのが、子どもが生まれ、これから子供部屋が必要にると考え、狭くてもいいからと3LDKを買ってしまうケースがある。「ちょっと待ってください。家族の人数が最も多いときに合わせて家を買うのはやめたほうがいい」というのは宅地建物取引士、マンション管理士、
ファイナンシャルプランナーの四宮朱美氏だ。「子育てしている期間は案外短いもの。子供が本当に自分の個室をほしがるのは10代に入ってから。20歳前後で出ていくとしたら、子ども部屋が必要なのはせいぜい10年。その10年間のために30年以上もローンを払うのは慎重に考えた方がよい」家族の人数の変動に対応しやすい、可能性のある間取りを選ぶという手もあり、四宮氏は、「狭い3LDKより広い2LDKがいい」という。子供がいるあいだは、広い部屋を家具などを仕切り、子どもが独立したら仕切りを外して広々と部屋を利用するなど、空間を有効活用するのだ。
ところで、そもそも賃貸と持家はどちらのほうが御得なのだろうか。四宮氏は「購入した方がよい」と断言する。
「私は20代のときに最初のマンションを購入しましたが、住宅は早く買えばそれだけ早くローンを返し終わります。それに同じ時期、同じ金額を払っても、賃貸はなにも残らない。でも、購入した場合は、不動産という資産がのこります。」
家を購入すると、住宅ローンを利用する人がほとんどだろう。しかし、何十年も支払続けることにリスクはないだろうか。家の住宅ローンの専門家、公認会計士の千日太郎氏は、次のように解説する。
「住宅ローンを組む際に加入する団体信用生命保険があります。一家の稼ぎ手がローンを完済する前に亡くなったり、重度の障害がのこったりした場合には、残りのローンの支払いが免除されます。ただ、病気などのリスクが高くなる頃には、ローン残高は少なくなっているため、心配のあまり保険の特約を付けすぎて、家計を圧迫しないようにしましょう。」
【価格が確実に下がるエリアはどこか】
今後確実に価格の下がるエリアが存在すると断言するのは千日氏だ。「ご存知のとおり、これから日本の人口は減っていきます。そこで国土交通省は2014年8月に施工した「改正都市再生特別処置法」に基づき「立地適正化計画化」というものを発表しました。例えば駅のそばなどに「居住誘導区域」というエリアを定め、住民はなるべくまとまって住んでもらいます。そして「都市機能誘導区域」には病院や商業施設、福祉施設などをまとめて設置します。
このように街をコンパクトにすることで福祉や行政サービスの効率を上げるのが目的です」ということは「住居誘導区域」から外れた場所に家を買ってしまうと、いまはそこそこ便利でも、将来的には日々の買い物や通院にも不便な場所になる可能性が高いということだ。資産価値も下がり、いざというときに売りたくても買い手がつかないということになりかねないのである。不動産会社には告知義務がないので、勢いで買ってしまったが、実は住居誘導区域外だった、ということがないよう注意したい。
もうひとつの「買ってはいけない」エリアは、言うまでもないが、災害リスクの高い地域だ。まずその土地が災害に強いかどうかを見極める必要がある。
「不動産購入にあたって、まずはなによりも重視すべきなのは「地盤」です。いくら建物が面積構造でも、肝心のじばんが弱ければ何にもなりません」というのは四宮氏です。
「川沿いや臨海部、岸地が特に危険です。最近は土砂崩れが頻繁に起こっていますが、その多くはハザードマップで危険と指摘されています」立地適正化計画もハザードマップの各地方自治体が公表している。手間を惜しまず、購入前に必ずチェックしてほしい。さらに四宮氏は「タワーマンションは災害に弱い」と指摘します。「タワーマンションの高層階は眺めがよくて素敵ですよね。でもそこだけを見て購入してしまうと、大地震が起きて電気や水道などのライフラインがストップしたときに後悔することになります」
停電になればエレベーターは動かないし、水道が止まれば給水車が配る水を入れた容器をもって、自宅のあるフロアまでの階段を上がり下りするはめになる。
災害の備えという意味では
「地震保険には必ずはいっておいたほうがいい」というのが千日氏である。「地震保険に入っていないと、地震によって発生した火災で被害にあっても、火災保険では保証されません。また、地震保険は政府によって再保険され、実質的に保険会社は事務代行をするのでのみで一円も儲かりません。つまり辞しsン保険よりも安い保険はないと言えます。」
【結婚・子育てで新居購入 お得なのはどっち？】
「〇都心 ×郊外」
人口減少社会のなか、移動や買い物が便利な都心のほうが、郊外より資産価値は落ちにくい。ただ郊外の物件は値下がりしているため、子育てのために一時的に庭付きの戸建を借りるというのも一案
「〇北向きマンション ×南向きマンション」
日当たりのよい南向きが一般的に人気だが、お得感がるのは北向きマンション。南向きは高くても売れる為、新築価格は割高な価格設定であることが多く、新築価格と中古売り出し価格の差が、北向きの場合よりも大きい。
「〇広い２LDK ×狭い３LDK」
子供には１人一部屋と考えて、部屋の広さより部屋の数を重視するのには慎重な判断が必要。将来使わない部屋が出ているのはもったいない。広めの部屋は家具で仕切ったり、勉強はリビングでするなどの工夫ができる。
「〇中古 ×新築」
新築物件は住みはじめた瞬間に中古になるため、価値が急落する。また、新築物件は供給数が減り、価格も高水準のため、中古物件もみたほうが選択の幅も広がる。中古物件の安全性は「ホームインスペクション」をかk津陽して確かめられる。
以上、いかがでしたでしょうか。
中古住宅+リノベーションで内装は自分好み、価格は新築以下でマイホームを購入することが可能です。
ご興味のある方は是非ラシイエまでお越しくださいませ。
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