こんにちは！ラシイエプロジェクトです！本日は、返済プラン、お得なのはどっち？というお話しのご紹介です！
-目次-
【ボーナス払い、ありとなし、賢い選択は？】
【繰上げ返済は「ちょこちょこ」と「まとめてドカン」どっちが賢い？】
【繰り上げ返済と貯金、どっちを優先する？】
【ボーナス払い、有りと無し、賢い選択は？】
ボーナス払いを設定しておくと、借入金額は無しの場合よりも多く借りる事ができます。
しかし、どうでしょう。勤務する会社の経営状況や財務内容が優良で「ボーナスがまったく支給されない心配はない」という人はいますでしょうか？
今の世の中、予想できない事態が多くおきます。今回のコロナもそうですよね。
その際、ボーナス払いを夏に20万と設定しておいて、急遽、会社から今年はボーナスが半分しか出せない。と言われてしまったらどうでしょう。１回だけの状況でしたら10万円ぐらい、なんとか用意できると思いますが、それが、冬、来年の夏、、、と続いてしまったら、とても苦しい状況に陥ると思います。
それならボーナス払いは設定せずに、ボーナスが出たときに、「繰り上げ返済」を使うのも手です。最近の金融機関は繰上げ返済手数料が無料のところが多いので利用しましょう。
また、どうしてもボーナス払いを設定したいという方は、途中で「ボーナス併用返済」から「月々の支払いのみ」に変更ができるか。という事を銀行との契約の前にしっかりと確認して覚えておきましょう。
【繰上げ返済は「ちょこちょこ」と「まとめてドカン」どっちが賢い？】
「早めにちょこちょこ繰上げ返済を】
繰上げ返済をするときに、ある程度まとまった金額が溜まってから繰り上げ返済をしようとする人がいます。また「住宅ローン控除が終わるまでは繰上げ返済をしない方が得と主張する人もいます」
ローン控除との兼ね合いは、繰上げ返済する金額や時期、住宅ローン金利や納税額などによって異なるので、シュミレーションしてみないと確かなことは言えません。
ただ、実際に試算してみた結果、ローン控除適用期間中でも繰上げ返済をした方がお得になるケースは多くなっています。それだけ、繰上げ返済は早い段階でおこなうと効果が高いということです。借りて5年以内は、特に効果が高くなります。
それでは、総額約500万円を繰上げ返済するとして、借りてから半年ごとに50万円ずつ10回にわけて、「ちょこちょこ繰上げ返済する場合」（パターン①）と。10年後に1回で500万円を「ドカンとまとめて繰上げ返済をする場合」（パターン②）とで比較してみましょう。
双方とも4000万円をきんり1.3％、35年元利均等返済で借りる前提です。繰上げ返済総額は500万円ちょうどにはならないので、パターン①が491万円、パターン②が494万円として比較します。
【パターン①】ちょこちょこ繰上げ返済
繰上げ返済総額・・・491万円
効果・・・約232万円の利息削減と61カ月の返済短縮
【パターン②】ドカンとまとめて繰上げ返済
繰上げ返済額・・・約494万円
利息削減効果・・・約170万円のりそく削減と56カ月の期間短縮
利息削減効果はパターン①のほうが60万円以上も得をします。金融機関から送られてくる返済予定表を見るとわかりますが、月々の返済額の内訳は、借り入れ当初の方が利息の占める割合が多く、年数を経るにつれて徐々に元金が占める割合が増えてきてます。
そのため、利息を多く支払う借入当初に繰上げ返済をしたほうが、効果は絶大です。
「半年ごとに繰上げ返済をするのは面倒」と思うかもしれませんが、インターネットを使えば、自宅で簡単にでき、ほとんどの金融機関では手数料が無料になっています。
いっぽう、繰上げ返済をしたことによってローン控除の税還付金はどれくらい減るでしょうか？消費税10％が課税される一般の新築住宅を購入するとして、当初10年間、毎年年末ローン残高の1％分が税還付されます。2021年12月までは、11年目以降13年目まで3年延長して税還付を受けれますが、このケースでは両パターンとも建物価格の2％が3年間でもどってくる計算なので、比較するうえでは考慮にいれません。
計算した結果、そもそも繰上げ返済をしなかった場合、10年間の税還付金の累計は、最大約348万円となります。パターン②はローン控除が終わった後で、まとめて繰上げ返済をするので還付金に影響はなく、そのまま約348万円です。
対してパターン①は、還付金の累計額が約309万円となり、繰上げ返済しなかった場合や、パターン②と比べると39万円の減少です。それでも利息削減効果の差60万円のほうがうわまり、借りてから5年以内に繰上げ返済をするほうが得と判断できます。
このように住宅ローン控除適用中でも繰上げ返済したほうが得な場合もあるのでシュミレーションして判断するようにしてください。
【繰り上げ返済と貯金、どっちを優先する？】
「繰り上げ返済を優先した方がいい人とは」
教育費の貯蓄よりも繰上げ返済を優先したほうがいいケースがあります。とくに「結婚・出産・住宅購入をした年齢が遅く、貯金もない」という人は要注意です。
住宅購入後の家計収支を考えるときには「住居費」「教育費」「老後資金」の人生3大出資をおさえておく必要があります。このうち、老後資金については一般的には年金収入とはべつに夫婦で2000万円程度の貯蓄が必要ということはご存知かと思います。
65歳までにためることができなくても、退職金が2000万円以上支給される予定であり、公的年金は平均的なサラリーマン並みならば、ひとまず大丈夫でしょう。ただし、住宅ローンの返済が65歳までに終わっていることが前提条件です。
なかには、退職金は期待できないし、定年退職までに2000万円ためるなんてとても無理という人もいるかもしれません。そういう人は、貯めるのが難しくても、せめて借金だけは返し終わるようにしてください。ローンさえ払い終えていれば、自宅を売却して現金にかえることや、自宅を担保に生活資金の融資を受けられる可能性もあるのです。
教育費の貯蓄よりもローン返済を優先するといっても、すぐに繰上げ返済をせずに、定年退職後にする方法もあります。65歳完済を目標にかかげ、繰上げ返済のための資金を貯めていくのです。
繰上げ返済時期が遅くなった分、利息削減効果は減り舞うが、住宅ローンには団体信用生命保険がついてきます。いざというときには、返済用に貯めて置いたお金を遺族の生活資金として使う事ができます。
とくに、子どもが巣立つまでは現金を多く残しておいた方が安心です。ほかに生命保険に加入していないという人は、この方法をおすすめします。
親心としては、どうしても、目先の子供の養育費を優先してしまいがちですが、子どもが巣立った後、自分たちの生活はまだまだ長く続きます。もう少し先の目線で今後の人生設計を考えてみてください。定年退職時のローン残高はいくらでしょうか？退職金と年金の見込み額は？65歳時点で貯まっているいるであろう貯蓄額はどうですか？
「定年後にもローンが残り、完済資金の目処が立っていないという人は、教育費よりも繰上げ返済のための貯蓄を優先してください。」
教育費は工夫をすれば抑える事ができます。中学から大学まで私立に進学し、塾にも通った場合は、教育費は子供１人あたり1500万円～2000万円です。しかし、大学まですべて国公立なら1人あたり800万円程度ですみます。こどもが2人なら、差額で老後資金を貯める事が可能です。
とはいえ、大学は私立に進学する可能性のほうが高いでしょう。その場合でも、奨学金を利用する手があります。いま、大学生の2.6人に1人は奨学金を受けています。奨学金の金利は、なんと0.07%です。
奨学金は卒業後に子供自身が10年とか20年かけて返していきます。たとえば大学4年間で総額400万円かりたとしたら、月々の返済額は16789円で、20年間の総額返済額は403万円弱です。「400万円を20年ものながいあいだ借りても利息はたったの3万円です」
子どもが結婚して家庭を持ったとしても負担なく返していけるでしょう。
繰上げ返済をするべきか、貯蓄をするべきかは、そのときの貯蓄状況や、今後のライフプル案、貯蓄計画などによって人それぞれです。その場だけの判断でおこなうのではなく、長期的な視点で正しい方を優先させるようにしてください。
以上、いかがでしたでしょうか。
ラシイエプロジェクトでは中古住宅+リノベーションという住宅購入の仕方をおすすめしております。新築よりも手ごろな値段で内装は新築以上のマイホームを手に入れられます。
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